Passoire energética: 5 cidades onde ainda compensa renovar sem MaPrimeRénov’

Em grupos de WhatsApp de imobiliário, a mesma dúvida volta e meia reaparece: “Então… ainda vale a pena comprar agora uma passoire energética?” As agências dizem que as visitas abrandaram. Há vendedores em pânico e outros que se mantêm firmes. Do lado dos compradores, a questão é sempre a mesma: esperar por uma solução política, ou agir depressa antes de os preços voltarem a mudar?

Por detrás das manchetes, continuam a concretizar-se negócios - mas sobretudo em algumas cidades onde as contas, teimosamente, ainda fazem sentido. Mesmo sem um único euro de subsídio público.

E há aqui um detalhe pouco intuitivo: as melhores oportunidades nem sempre estão onde se esperaria.

Onde a matemática ainda bate certo: 5 cidades que recompensam discretamente renovadores corajosos

Numa manhã cinzenta de terça-feira, em Saint-Étienne, um casal jovem sai de um cartório notarial com uma pilha de documentos e um ar ligeiramente atónito. Acabaram de assinar a compra de um T2 de 62 m², com classificação DPE F, por menos do que custa um carro novo de segmento pequeno. O agente tinha-os avisado: “Vai ser preciso refazer tudo.” Eles assentiram - o orçamento de obra já estava calculado ao euro.

Cenas como esta não desapareceram com a suspensão do MaPrimeRénov’. Apenas mudaram de lugar. Saíram de mercados sobreaquecidos e migraram para cidades mais discretas, onde o preço de entrada ainda permite “engolir” uma renovação de 30,000 ou 40,000 € sem rebentar com o projecto.

Neste momento, há cinco cidades que se destacam para esta estratégia arriscada e um tanto teimosa: Saint-Étienne, Limoges, Le Mans, Mulhouse e Perpignan.

Em Saint-Étienne, alguns apartamentos com DPE F ou G continuam a ser transaccionados por volta de 900 a 1,100 €/m² - e, por vezes, menos quando a intervenção é pesada. Um passoire energética de 60 m² pode ser comprado perto de 60,000 €, prevendo-se 25,000 a 35,000 € de renovação a sério (isolamento, janelas, aquecimento) para chegar a um D aceitável. Quem gosta de aritmética percebe logo o desnível: fora do registo oficial, há agentes que admitem que equivalentes já renovados, no mesmo bairro, andam a roçar 1,500 €/m².

Limoges joga numa liga semelhante. Pedra antiga, herdada de outra época, muitas vezes com isolamento fraco. Ainda assim, os preços de entrada são tão contidos que o orçamento de obras - mesmo sem apoios - não destrói a rentabilidade. Um T3 pequeno, com classificação G, comprado com desconto e valorizado com trabalhos e um DPE melhor? No papel, continua a existir margem, e a procura de arrendamento mantém-se estável o suficiente para absorver alguns meses de obras.

Estas histórias não dão grandes aberturas em televisão. Acontecem em escadas que cheiram a pó e papel de parede antigo.

Porque é que estas cinco cidades - e não Bordeaux ou Lyon? A explicação assenta numa regra simples: quanto mais baixo for o preço inicial, mais fácil é integrar um grande orçamento de renovação sem explodir o custo total por metro quadrado. Quando se compra uma passoire energética a 5,000 €/m² num mercado “quente”, somar 800 €/m² de obras sem subsídio torna-se doloroso. Em Saint-Étienne ou Mulhouse, esses mesmos 800 €/m² mudam o imóvel de forma radical e ainda deixam o custo abaixo do valor de substituição.

O segundo elemento é o “fosso” do DPE. Quanto mais longe se está de uma classe “decente”, maior tende a ser o salto de valor depois da renovação. Um F transformado num C sólido num bairro de arrendamento dinâmico em Le Mans não se limita a arrendar mais depressa: altera o perfil do inquilino, o nível de renda e o universo de compradores na revenda. Em mercados onde famílias e jovens trabalhadores procuram casas “sem dores de cabeça”, isso pesa muito.

A última peça do puzzle é a tensão local. Perpignan e Mulhouse não se vão tornar Paris de um dia para o outro, mas concentram zonas com forte procura de arrendamento, bons transportes e emprego em crescimento. Nesses micro-mercados, reabilitar uma passoire energética é menos uma aposta em subsídios e mais uma aposta na década seguinte da cidade.

Como tornar uma passoire energética rentável sem MaPrimeRénov’

Os investidores que continuam, hoje, a comprar passoires énergétiques partilham um hábito: fazem contas com a obsessão de um contabilista antes sequer de irem visitar. Preço de compra, emolumentos e despesas de escritura, obras linha a linha, período de vacância, seguros, custo do financiamento. Não fazem “uma conta redonda de mais 20,000 € para obras”. Pedem orçamentos detalhados, comparam empreiteiros e simulam vários cenários - incluindo o pior.

Há um método prático que se repete. Procurar um imóvel em que, depois de somar tudo (compra + todas as obras + custos), o preço por m² fique pelo menos 15–20 % abaixo do valor de mercado dos equivalentes já renovados na mesma rua. Essa diferença funciona como rede de segurança contra surpresas: uma viga apodrecida, um carpinteiro que aumenta preços, ou uma caldeira que “morre” antes do previsto.

Sem a almofada do MaPrimeRénov’, esta margem deixou de ser uma opção. Passou a ser uma questão de sobrevivência.

Há ainda outro traço comum entre quem não entra em pânico com o congelamento do subsídio: não fazem o negócio depender de uma ajuda futura e hipotética. Um senhorio em Le Mans resumiu isso numa frase: compra como se “nunca fosse chegar um euro público”. Se os apoios regressarem, óptimo. Se não regressarem, o projecto tem de ser lucrativo na mesma.

Num caso real em Mulhouse, um apartamento de 75 m², com classificação G, foi comprado por 65,000 €. O investidor colocou cerca de 40,000 € em obras: isolamento pelo interior, janelas novas, sistema do tipo bomba de calor, renovação total do interior. Total de 105,000 €, mais 8 % de custos. No conjunto, cerca de 1,500 €/m². Na zona, equivalentes já reabilitados eram vendidos por volta de 1,900 €/m². Mesmo que os preços fiquem estagnados, a margem existe. O DPE salta para C, a renda sobe e a hipótese de saída (venda) mantém-se viável.

Numa folha de cálculo, tudo parece simples. Na realidade, traduz-se em três meses de telefonemas com profissionais, perseguição a orçamentos e noites a pensar se o electricista vai mesmo cumprir o calendário.

A lógica é quase brutal: sem MaPrimeRénov’, não dá para contar com o Estado para “salvar” uma má compra. Se pagar caro demais pelo imóvel, se subestimar problemas estruturais, não aparece subsídio nenhum para limpar a confusão. É por isso que investidores sérios falam hoje menos de apoios e mais de auditoria. Auditoria energética, sim - e também estrutural: cobertura, paredes mestras, ventilação, humidades.

Renovar um F ou G para um D ou C, sem apoios, continua a fazer sentido quando três condições se alinham. Primeiro, procura de arrendamento suficientemente forte para arrendar depressa, mesmo com uma renda ligeiramente mais alta por um DPE melhor. Segundo, um salto técnico real no conforto: térmico, acústico e de organização do espaço. Terceiro, um horizonte financeiro claro: ou manter para cash-flow de longo prazo, ou vender com mais-valia quando o edifício estiver estabilizado.

Sejamos honestos: ninguém gosta de vasculhar relatórios DPE com 40 páginas. Mas, no contexto actual, esses detalhes pesam mais do que o último anúncio político sobre futuros programas.

Mentalidade e tácticas: jogar o longo prazo sem rede de segurança

Um conselho prático que se ouve frequentemente nestas cinco cidades: começar por uma fracção pequena em vez de um prédio inteiro. Uma passoire energética de 40–50 m² chega para perceber como trabalham os profissionais locais, como a câmara trata licenças e como os peritos de DPE calculam as classificações. Reduz a exposição financeira e, ao mesmo tempo, ensina quase tudo o que é preciso para projectos maiores.

Outra táctica - sobretudo com taxas de juro ainda elevadas - é negociar com força no preço de compra, em vez de tentar poupar cada euro nas obras. Um desconto de 5 % no preço pode significar facilmente 8,000 ou 10,000 € de poupança. Nas obras, as margens são mais curtas. E os vendedores de passoires énergétiques sabem que o MaPrimeRénov’ está congelado; o poder de negociação deles baixou. É aí que costuma estar a margem de manobra.

Alguns compradores chegam a incluir cláusulas condicionais ligadas a inspecções estruturais, para não descobrir um desastre depois de assinar.

Todos conhecemos aquele momento em que se entra num apartamento e se fica imediatamente apaixonado pela lareira, pelos estuques, pela varanda antiga. Nestas cidades, compras emocionais podem arruinar um projecto. Renovar sem apoios exige uma espécie de frieza saudável: proteger o “eu” do futuro de um imóvel que vai devorar as poupanças. Por isso, diz-se “não” mais vezes. E abandona-se sem remorsos um apartamento encantador, mal localizado, numa estrada ruidosa - mesmo que o preço pareça irresistível.

Os erros mais comuns? Subestimar o custo de colocar a electricidade conforme as normas, esquecer a ventilação, ignorar humidades, acreditar que o DPE “vai melhorar por magia” só com janelas novas. E, claro, o calendário. Muitos proprietários particulares planeiam obras de três meses que acabam por se prolongar para seis, com rendas adiadas e a prestação do crédito a cair a cada 30 dias.

Ainda assim, quando o plano está bem montado, instala-se uma calma estranha. Já não se está à espera de um decreto para decidir se o projecto faz sentido.

“Deixei de apostar em subsídios no dia em que percebi que as regras mudavam mais depressa do que as minhas obras avançavam,” confidencia um pequeno senhorio em Perpignan. “Agora só compro quando o negócio se sustenta sozinho, mesmo que o Estado me dê zero.”

Esta mudança de mentalidade conduz a uma lista de prioridades mais estratégica e quase minimalista:

• Focar passoires énergétiques verdadeiramente subvalorizadas em cidades com procura de arrendamento real.
• Fazer as contas do projecto como se o MaPrimeRénov’ nunca tivesse existido.
• Apontar a um salto DPE verdadeiro (de G para D ou C), e não a uma melhoria cosmética.
• Garantir profissionais de confiança antes de assinar, não depois.
• Manter pelo menos 10–15 % de contingência no orçamento de obras.

Não é a checklist mais “sexy”. Mas, para quem continua a procurar em Saint-Étienne, Limoges, Le Mans, Mulhouse ou Perpignan, é o que separa um investimento que envelhece bem… de um arrependimento longo e caro.

Um novo tabuleiro para investidores dispostos a pensar para lá dos subsídios

O congelamento repentino do MaPrimeRénov’ soa a traição para muitos proprietários que já tinham agendado obras e contratado crédito bancário. Nas redes sociais, a indignação é ruidosa - e, sinceramente, compreensível. Ainda assim, por baixo deste ruído, está a formar-se um movimento mais discreto: uma geração de pequenos investidores e futuros proprietários está a aprender a fazer contas sem usar o apoio público como muleta.

Nestas cinco cidades onde os preços não dispararam, reabilitar uma passoire energética continua a poder ser uma forma de criar valor real, e não apenas de perseguir um cheque do Estado. Obriga a colocar perguntas mais duras: compraria este imóvel se nunca mais existissem subsídios? Este bairro tem futuro daqui a dez ou quinze anos? Estou a renovar por causa de um rótulo… ou a pensar em pessoas que vão mesmo viver aqui?

Sem MaPrimeRénov’, o foco passa dos anúncios políticos para as realidades locais: rendas, emprego, transportes, vida social e o custo frio e duro de um sistema de aquecimento. Muitos projectos não vão sobreviver a esta nova clareza. Os que resistirem poderão ser mais robustos, mais pensados, um pouco mais lentos - mas melhor construídos. E, num fim de tarde tranquilo, longe das manchetes, é possível que seja aí que estejam a nascer os próximos investimentos sólidos.

Ponto-chave	Detalhe	Interesse para o leitor
Escolher as cidades certas	Saint-Étienne, Limoges, Le Mans, Mulhouse, Perpignan ainda apresentam preços baixos e uma procura de arrendamento real	Identificar onde um projecto de renovação pode continuar rentável sem apoio
Fazer as contas sem subsídios	Integrar compra, obras, custos, vacância, e visar um preço final pelo menos 15–20 % abaixo do mercado renovado	Perceber se um imóvel continua a interessar mesmo que o MaPrimeRénov’ não regresse
Procurar um salto DPE real	Passar de F/G para D ou C trabalhando isolamento, aquecimento e ventilação em vez de cosmética	Melhorar valor, conforto e atractividade para arrendamento no longo prazo

FAQ:

• Ainda vale a pena comprar uma passoire energética enquanto o MaPrimeRénov’ está suspenso? Sim, em mercados onde os preços são suficientemente baixos e a procura de arrendamento é sólida. O essencial é fazer todas as contas como se nunca fosse receber um euro de ajuda pública e avançar apenas se o negócio funcionar nessa hipótese.
• Que tipos de imóveis são mais interessantes para renovar sem subsídios? Pequenos apartamentos subavaliados ou casas modestas em bairros dinâmicos, com um grande desnível de DPE (F ou G) e potencial claro para chegar a D ou C com obras sérias, e não apenas pintura.
• Como posso estimar um orçamento de renovação realista? Obtenha pelo menos dois orçamentos detalhados, linha a linha; inclua itens estruturais (cobertura, electricidade, aquecimento, janelas, isolamento); acrescente 10–15 % de contingência; e fale com investidores locais ou profissionais sobre derrapagens típicas.
• Devo esperar que o MaPrimeRénov’ volte antes de iniciar um projecto? Se o seu projecto só faz sentido com subsídios generosos, então é frágil. Se hoje já se sustenta financeiramente, qualquer apoio futuro será um bónus - não a base do plano.
• Como limito o risco de um mau negócio numa passoire energética? Escolha cidades com procura de arrendamento comprovada, negocie firmemente o preço de compra, exija auditorias estrutural e energética, comece com um projecto pequeno e evite apostar em subidas especulativas de preços em mercados já sobreaquecidos.